Aplicación en las viviendas privadas y comunidades de propietarios del nuevo Real Decreto de Legionella.

Tras la publicación del nuevo Real Decreto 487/2022, de 21 de junio sobre los requisitos sanitarios para la prevención y control de legionelosis, se amplia el abanico de instalaciones de riesgo potencial de propagación de la enfermedad.

Es de aplicación en en edificios, medios de transporte, instalaciones recreativas, instalaciones urbanas, instalaciones de uso sanitario… o cualquier instalación que produzca aerosoles al exterior.

El Real Decreto de Legionella 487/2002 de 21 de Junio hace mención a que: “Quedan excluidas del ámbito de aplicación de este real decreto las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre y cuando no afecten al ambiente exterior de estos edificios. No obstante, ante la sospecha de un riesgo para la salud de la población, la autoridad sanitaria podrá exigir que se adopten las medidas de control que se consideren oportunas.”

Por tanto, son varias las cuestiones que se nos plantean:

1. Instalaciones ubicadas en estas viviendas o comunidades de propietarios que pueden afectar al ambiente exterior de estos edificios.

De acuerdo con el Real Decreto de Legionella 487/2022 ANEXO I Relación no exhaustiva de instalaciones y equipos, son varias las instalaciones que pueden estar situadas en las comunidades de propietarios y viviendas aisladas prestando servicio exclusivo a sus vecinos pero susceptibles de emitir aerosoles al exterior más allá del espacio físico del inmueble. 

De acuerdo con el Ministerio de Sanidad, los aerosoles contaminados con Legionella pueden alcanzar distancias superiores a 200 metros y hasta varios kilómetros en condiciones meteorológicas favorables de viento, humedad y temperatura. Ello significa que desde una instalación ubicada en una comunidad de propietarios y que emita aerosoles al exterior se pueden originar casos de enfermedad del legionario, no solamente entre los vecinos de la comunidad sino también en personas ajenas que puedan situarse en el radio de alcance de los aerosoles.

Este hecho, soportado por numerosos estudios y evidencias científicas, es el criterio que ha debido aconsejar a que el nuevo Real Decreto exija su total cumplimiento, al menos, a las instalaciones que puedan afectar al ambiente exterior de estos edificios de viviendas privadas.

De ese modo, las instalaciones que quedarían incluidas en el ámbito de aplicación del Real Decreto y se les debería exigir su total cumplimiento en las viviendas privadas y comunidades de propietarios serían:

1. Instalaciones habituales:

·       Fuentes ornamentales con difusión de aerosoles.

·       Sistemas de riego por aspersión en el medio urbano o en campos de deportes en urbanizaciones privadas.

·       Sistemas de agua climatizada o con temperaturas similares a las climatizadas (≥ 24 ºC) y aerosolización con/sin agitación y con/sin recirculación a través de chorros de alta velocidad o la inyección de aire, vasos de piscinas polivalente con este tipo de instalaciones, vasos de piscinas con dispositivos de juego, zonas de juegos de agua, setas, cortinas, cascadas, entre otras.

2. Instalaciones poco habituales:

·       Torres de refrigeración y condensadores evaporativos, para sistemas de aire acondicionado comunitario.

·       Dispositivos de enfriamiento evaporativo por pulverización mediante elementos de refrigeración por aerosolización (nebulizadores-fog system) en zonas comunitarias. 

·       Máquinas de riego o baldeo de vías públicas y vehículos de limpieza viaria, en urbanizaciones privadas.

3. Instalaciones que no estarían incluidas:

·       Sistemas de agua sanitaria.

·       Sistemas de agua contra incendios.

2. Responsabilidades. 

El Real Decreto 487/2022 en su Artículo 5. Responsabilidades establece que: 

1. Las personas físicas o jurídicas titulares de las instalaciones objeto de este real decreto son las responsables del cumplimiento de lo dispuesto en este real decreto.

2. En el caso de que la instalación sea explotada por persona física o jurídica distinta de la titular de la instalación, a efectos del cumplimiento de las responsabilidades y obligaciones del presente real decreto, la persona titular de la instalación será considerada como la responsable del cumplimiento del mismo.

10. La contratación de la realización, total o parcial, de las actividades contempladas en el presente real decreto con un servicio externo, no exime a la persona titular de la instalación de su responsabilidad de garantizar que las instalaciones no representen un riesgo para la salud pública.

Por otro lado, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal establece en su artículo 13.5 que El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

De ese modo, cabe inferir que es el Presidente de la Comunidad de Propietarios el responsable del cumplimiento de lo dispuesto en este nuevo real decreto, independientemente de que se haya contratado a una empresa de prevención y control de Legionella para realizar las tareas exigidas en la legislación.

Del mismo modo, la Ley 49/1960 establece que corresponde a la Junta de Propietarios Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para  la  comunidad,  acordando  las  medidas  necesarias  o  convenientes para el mejor servicio común, entre las que se deben incluir las exigencias preventivas del Real Decreto 487/2022 en caso que se disponga de alguna de las instalaciones incluidas en su ámbito, tal como se ha citado.

Si mediante los estudios epidemiológicos, ambientales y microbiológicos, se llegara a la conclusión de que alguno o varios casos de legionelosis hubieran sido causados por una instalación de este tipo ubicada en un edificio o vivienda, la responsabilidad judicial correspondería al propietario o al presidente de la comunidad de propietarios. 

3. Exigencia de medidas de control por la autoridad sanitaria.

Como no podría ser de otro modo, el nuevo Real Decreto 487/2022 establece que “ante la sospecha de un riesgo para la salud de la población, la autoridad sanitaria podrá exigir que se adopten las medidas de control que se consideren oportunas.”

Esto supone un cambio cualitativo ya que en el anterior Real Decreto 865/2003, la autoridad sanitaria podía exigir que se adoptaran las medidas de control oportunas solo ante la aparición de casos de legionelosis. 

Ahora, de forma acertada, el nuevo Real Decreto permite exigir el cumplimiento de medidas preventivas a fin de que se minimice el riesgo y se evite la aparición de casos de enfermedad si los Inspectores sanitarios observan que puede haber riesgo en cualquier instalación ubicada en una vivienda privada o en la comunidad de propietarios, incluso a las que no afecten al ambiente exterior como el agua sanitaria.

4. Instalaciones de establecimientos públicos ubicados dentro de la comunidad de propietarios.

En los locales comerciales de los edificios o comunidades de propietarios es habitual la existencia de establecimientos dedicados a diferentes actividades, que pueden disponer de instalaciones incluidas en el ámbito de aplicación del nuevo Real Decreto 487/2022 y que afecten al ambiente exterior.

Entre otros, podríamos referir gimnasios con spas exteriores, garajes con lavado de vehículos, cafeterías y restaurantes con nebulizadores, superficies comerciales con torres de refrigeración, … Estos establecimientos de carácter público con estas instalaciones deben cumplir con lo establecido en el nuevo Real Decreto, además de otras instalaciones interiores como las de agua sanitaria, sistemas contra incendios,… 

Para eludir co-responsabilidades en caso de la aparición de casos o brotes de legionelosis con reclamaciones judiciales, sería conveniente que desde la Junta de Propietarios se remitiera un escrito a los titulares de dichos establecimientos advirtiéndoles de que si disponen de alguna instalación contemplada en el Real Decreto de Legionella 487/2022 es necesario cumplir con lo establecido en dicha legislación.